Podatek od darowizny mieszkania w rodzinie (od rodziców, dziadków) wynosi 0 zł - pod warunkiem zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy na formularzu SD-Z2. Dla dalszej rodziny stawki to 3-20% wartości mieszkania, w zależności od grupy podatkowej.
Rodzice chcą przepisać na Ciebie mieszkanie. Świetna wiadomość - ale zanim zaczniesz planować remont, sprawdź jedną rzecz: spóźnienie o jeden dzień z jednym formularzem może kosztować kilkanaście tysięcy złotych. Darowizna mieszkania to popularna forma przekazania nieruchomości w rodzinie, ale wiąże się z konkretnymi obowiązkami podatkowymi. Dowiesz się, ile dokładnie wynosi podatek, kto może go uniknąć i jakich błędów nie popełniać.
Najważniejsze informacje
- Darowizna mieszkania od rodziców, dziadków, rodzeństwa może być zwolniona z podatku - warunek: zgłoszenie w ciągu 6 miesięcy
- Zięć i synowa to I grupa podatkowa, nie grupa zerowa - zapłacą podatek od darowizny
- Kwoty wolne 2025: 36 120 zł (I gr.), 27 090 zł (II gr.), 5 733 zł (III gr.)
- Przy darowiźnie u notariusza to notariusz zgłasza darowiznę do urzędu skarbowego
- Spóźnienie o 1 dzień = utrata zwolnienia i podatek ponad 25 000 zł przy mieszkaniu 400 tys. zł
Grupy podatkowe przy darowiźnie mieszkania
To, ile zapłacisz podatku od darowizny mieszkania, zależy od Twojego pokrewieństwa z darczyńcą. Ustawa o podatku od spadków i darowizn dzieli osoby bliskie na cztery grupy - od zerowej (całkowite zwolnienie) po trzecią (najwyższe stawki dla obcych).
- Grupa zerowa to najbliższa rodzina - rodzice, dzieci, małżonek, rodzeństwo
- Zięć i synowa nie należą do grupy zerowej, tylko do I grupy
- Im dalsze pokrewieństwo, tym wyższy podatek - od 3% do 20%
- Grupa podatkowa decyduje też o kwocie wolnej od podatku
Kategoria określająca stopień pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym. Decyduje o stawce podatku i kwocie wolnej od podatku.
Grupa zerowa - kto do niej należy
Grupa zerowa to jedyna kategoria, która może uzyskać pełne zwolnienie z podatku niezależnie od wartości darowizny. Należą do niej:
- małżonek
- zstępni (dzieci, wnuki, prawnuki)
- wstępni (rodzice, dziadkowie, pradziadkowie)
- pasierb
- rodzeństwo
- ojczym i macocha
Częsty błąd: teściowie chcą przepisać mieszkanie na córkę i zięcia. Córka należy do grupy zerowej, ale zięć już nie - trafia do I grupy podatkowej. Przy mieszkaniu wartym 400 000 zł zięć zapłaci podatek od swojej połowy.
Grupy I, II i III - dla kogo
| Grupa | Kto należy | Przykłady |
|---|---|---|
| I grupa | Dalsza rodzina | zięć, synowa, teściowie, dziadkowie małżonka |
| II grupa | Rodzeństwo rodziców i ich zstępni | wujostwo, ciotki, kuzynostwo, rodzeństwo dziadków |
| III grupa | Wszyscy pozostali | przyjaciele, partnerzy (bez ślubu), znajomi |
Różnica między grupą zerową a I grupą dotyczy głównie zięciów, synowych i teściów. Jeśli otrzymujesz mieszkanie od rodziców, dziadków lub rodzeństwa - jesteś w grupie zerowej. Jeśli od teściów - trafiasz do I grupy i płacisz podatek po przekroczeniu kwoty wolnej.
Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania
Konkretna kwota podatku zależy od dwóch rzeczy: grupy podatkowej i wartości mieszkania. Każda grupa ma inną kwotę wolną od podatku oraz inne stawki procentowe.
- Kwota wolna 2025: 36 120 zł (I grupa), 27 090 zł (II grupa), 5 733 zł (III grupa)
- Stawki podatku rosną progresywnie - od 3% do 20%
- Podatek liczy się od nadwyżki ponad kwotę wolną
- Urząd sumuje wszystkie darowizny od tej samej osoby z ostatnich 5 lat
Kwoty wolne od podatku
Darowizna do tej kwoty od jednej osoby z I grupy podatkowej jest wolna od podatku.
| Grupa podatkowa | Kwota wolna | Kogo dotyczy |
|---|---|---|
| I grupa | 36 120 zł | zięć, synowa, teściowie |
| II grupa | 27 090 zł | wujostwo, kuzynostwo |
| III grupa | 5 733 zł | przyjaciele, partnerzy |
Grupa zerowa nie ma kwoty wolnej - zamiast tego ma pełne zwolnienie z podatku (pod warunkiem zgłoszenia w terminie).
Stawki podatku według grup
Stawki są progresywne - im wyższa wartość darowizny, tym wyższy procent. Podatek nalicza się od nadwyżki ponad kwotę wolną.
| Grupa | Nadwyżka ponad kwotę wolną | Stawka |
|---|---|---|
| I | do 11 833 zł | 3% |
| I | 11 833 - 23 665 zł | 355 zł + 5% nadwyżki |
| I | powyżej 23 665 zł | 946,60 zł + 7% nadwyżki |
| II | do 11 833 zł | 7% |
| II | 11 833 - 23 665 zł | 828,30 zł + 9% nadwyżki |
| II | powyżej 23 665 zł | 1 893,20 zł + 12% nadwyżki |
| III | do 11 833 zł | 12% |
| III | 11 833 - 23 665 zł | 1 420 zł + 16% nadwyżki |
| III | powyżej 23 665 zł | 3 313,10 zł + 20% nadwyżki |
Przykład obliczenia podatku
Załóżmy, że teściowie dają zięciowi połowę mieszkania wartego 400 000 zł. Zięć należy do I grupy podatkowej.
Obliczenie krok po kroku:
- Wartość darowizny: 200 000 zł (połowa mieszkania)
- Kwota wolna I grupy: 36 120 zł
- Podstawa opodatkowania: 200 000 - 36 120 = 163 880 zł
- Nadwyżka powyżej 23 665 zł: 163 880 - 23 665 = 140 215 zł
- Podatek: 946,60 zł + (140 215 × 7%) = 946,60 + 9 815,05 = 10 761,65 zł
Urząd skarbowy sumuje wszystkie darowizny od tej samej osoby z ostatnich 5 lat. Jeśli rodzice dali Ci rok temu 30 000 zł, a teraz mieszkanie - obie kwoty się zliczają przy określaniu, czy przekroczyłeś próg podatkowy.
Jak uniknąć podatku od darowizny mieszkania
Pełne zwolnienie z podatku przysługuje tylko grupie zerowej - i tylko po spełnieniu konkretnych warunków. Dla dalszej rodziny istnieje alternatywa: ulga mieszkaniowa.
- 6 miesięcy - tyle masz na zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego
- Przy darowiźnie u notariusza notariusz zgłasza darowiznę za Ciebie
- Formularz SD-Z2 składasz tylko gdy darowizna nie była u notariusza
- Od 2025 możliwe przywrócenie terminu w przypadkach losowych
Warunki zwolnienia dla grupy zerowej
Zwolnienie z podatku dla grupy zerowej nie działa automatycznie. Musisz spełnić jeden warunek: zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od jej otrzymania.
Oficjalny formularz zgłoszenia o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych. Służy do zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w celu skorzystania ze zwolnienia podatkowego.
Spóźnienie choćby o jeden dzień oznacza utratę prawa do zwolnienia. Zamiast 0 zł podatku zapłacisz według stawek I grupy podatkowej - przy mieszkaniu wartym 400 000 zł to ponad 25 000 zł.
Przy darowiźnie nieruchomości (wymagającej formy aktu notarialnego) notariusz sam zgłasza darowiznę do urzędu skarbowego. Nie musisz składać SD-Z2.
Termin 6 miesięcy - jak liczyć
Termin 6 miesięcy biegnie od dnia:
- powstania obowiązku podatkowego (czyli zawarcia umowy darowizny)
- uprawomocnienia się orzeczenia sądu (przy dziedziczeniu)
- dowiedzenia się o darowiźnie (przy darowiznach nieformalizowanych)
Nowelizacja przepisów wprowadza możliwość przywrócenia terminu 6 miesięcy w przypadkach losowych (choroba, wypadek, siła wyższa). Wniosek trzeba złożyć w ciągu 7 dni od ustania przeszkody.
Ulga mieszkaniowa dla dalszej rodziny
Osoby z I grupy podatkowej (zięciowie, synowe, teściowie) nie mają prawa do pełnego zwolnienia, ale mogą skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Warunki:
- Musisz zamieszkiwać w nabytym lokalu przez minimum 5 lat
- Nie możesz posiadać innego mieszkania ani domu
- Lokal musi być Twoim pierwszym własnym mieszkaniem
- Musisz być obywatelem polskim lub mieć miejsce stałego pobytu w Polsce
Ulga pozwala wyłączyć z opodatkowania powierzchnię do 110 m² lokalu mieszkalnego.
Najczęstsze błędy przy podatku od darowizny mieszkania
Podatek od darowizny wydaje się prosty, ale ukryte pułapki potrafią kosztować tysiące złotych. Oto najczęstsze błędy i sposoby, jak ich uniknąć.
- Spóźnienie z SD-Z2 - utrata zwolnienia nawet przy 1 dniu opóźnienia
- Mylenie grupy zerowej z I grupą - zięć/synowa to NIE grupa zerowa
- Darowizna dla obojga małżonków - tylko jeden z nich może być w grupie zerowej
- Zapomnienie o poprzednich darowiznach - urząd sumuje darowizny z 5 lat
Błędy przy zgłaszaniu darowizny
Błąd 1: Spóźnienie z formularzem SD-Z2
Najkosztowniejszy błąd. Przy darowiźnie mieszkania wartego 400 000 zł od rodziców:
- Zgłoszenie w terminie: 0 zł podatku
- Zgłoszenie po terminie: ponad 25 000 zł podatku
Po przekroczeniu terminu tracisz prawo do zwolnienia i urząd opodatkowuje darowiznę według stawek I grupy podatkowej.
Spóźnione zgłoszenie darowizny
Syn otrzymał mieszkanie od rodziców, ale zapomniał o formularzu
Sytuacja: Rodzice przepisali mieszkanie wartości 500 000 zł na syna. Syn był pewien, że skoro darowizna była u notariusza, nie musi nic robić. Nie sprawdził, czy notariusz faktycznie zgłosił darowiznę.
Co poszło nie tak:
- Notariusz miał zgłosić, ale formularz zaginął
- Syn dowiedział się o problemie po 8 miesiącach
- Termin 6 miesięcy już minął
Konsekwencje:
- Utrata prawa do zwolnienia
- Podatek według I grupy: ponad 32 000 zł
- Dodatkowe odsetki za zwłokę
Błąd 2: Mylenie grupy zerowej z I grupą
Zięć, synowa i teściowie są często myleni z najbliższą rodziną. W ustawie podatkowej należą jednak do I grupy - mają kwotę wolną i płacą podatek.
Błąd 3: Darowizna dla obojga małżonków
Teściowie chcą dać mieszkanie córce i zięciowi. Problem: tylko córka jest w grupie zerowej. Zięć zapłaci podatek od swojej połowy. Rozwiązanie: darowizna tylko na córkę, potem ewentualnie rozszerzenie wspólności majątkowej.
Błąd 4: Zapomnienie o sumowaniu darowizn
Rodzice dali Ci 30 000 zł na wesele, 20 000 zł na samochód, a teraz mieszkanie. Wszystkie te kwoty się sumują przy określaniu podstawy opodatkowania z ostatnich 5 lat.
Jak uniknąć tych błędów
- Ustal, do której grupy podatkowej należysz
- Jeśli zięć/synowa - policz podatek z góry
- Poproś notariusza o potwierdzenie zgłoszenia darowizny
- Zsumuj wszystkie darowizny od tej osoby z ostatnich 5 lat
- Zapisz datę umowy notarialnej - termin 6 miesięcy biegnie od tej daty
- Przy darowiźnie dla małżonków rozważ alternatywne rozwiązania
Podatek od darowizny a podatek od spadku - różnice
Podatek od darowizny i spadku reguluje ta sama ustawa, ale różnią się istotne szczegóły. Jeśli rozważasz, czy lepiej przekazać mieszkanie za życia, czy zostawić je w spadku - porównaj obie opcje.
- Ten sam podatek, różne momenty powstania obowiązku podatkowego
- Darowizna: formularz SD-Z2, spadek: formularz SD-3
- Różne terminy zgłoszenia - 6 miesięcy dla obu, ale liczone od innych momentów
- Darowizna daje pewność przekazania, spadek może być kwestionowany
Tabela porównawcza
| Aspekt | Darowizna | Spadek |
|---|---|---|
| Moment nabycia | Za życia darczyńcy | Po śmierci spadkodawcy |
| Formularz | SD-Z2 | SD-3 |
| Termin zgłoszenia | 6 miesięcy od darowizny | 6 miesięcy od uprawomocnienia postanowienia |
| Pewność przekazania | Wysoka - jest akt notarialny | Możliwe zachowki, spory |
| Koszty notarialne | Tak (od 100 do 10 000 zł) | Nie przy dziedziczeniu ustawowym |
| Podatek | Identyczne stawki | Identyczne stawki |
Kiedy wybrać darowiznę, kiedy testament
Darowizna lepsza gdy:
- Chcesz mieć pewność, że mieszkanie trafi do konkretnej osoby
- Nie chcesz sporów między spadkobiercami
- Obdarowany potrzebuje mieszkania teraz (np. do kredytu)
- Chcesz uniknąć postępowania spadkowego
Testament lepszy gdy:
- Potrzebujesz mieszkania do końca życia (możesz zapisać służebność)
- Nie jesteś pewien, komu przekazać majątek
- Chcesz zachować pełną kontrolę
- Obdarowany jest niepełnoletni lub niezdolny do zarządzania majątkiem
Darowizna mieszkania nie chroni przed roszczeniami o zachowek. Spadkobiercy pominięci w testamencie mogą dochodzić zachowku także od obdarowanych - do 10 lat od darowizny.
Podsumowanie - co zapamiętać o podatku od darowizny mieszkania
Darowizna mieszkania od najbliższej rodziny może być całkowicie wolna od podatku - pod jednym warunkiem. Oto najważniejsze punkty:
- Grupa zerowa = 0 zł podatku - ale tylko przy zgłoszeniu w terminie 6 miesięcy
- Notariusz zgłasza za Ciebie - poproś o potwierdzenie, że to zrobił
- Zięć i synowa to I grupa - nie grupa zerowa, zapłacą podatek
- Urząd sumuje darowizny z 5 lat - wszystkie od tej samej osoby
- Spóźnienie = utrata zwolnienia - przy mieszkaniu 400 000 zł to ponad 25 000 zł
Zanim podpiszesz akt notarialny, upewnij się do której grupy podatkowej należysz. Jeśli jesteś w grupie zerowej - pilnuj terminu. Jeśli w I grupie - policz podatek z góry.
Otrzymujesz mieszkanie i chcesz je zabezpieczyć? Sprawdź cenę ubezpieczenia mieszkania - ochrona od zalania, kradzieży i innych zdarzeń.
Kluczowe informacje do zapamiętania
- Grupa zerowa - małżonek, dzieci, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo - pełne zwolnienie z podatku przy zgłoszeniu w terminie
- Termin 6 miesięcy - zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego, przy notariuszu zgłasza notariusz
- Zięć i synowa to I grupa - nie grupa zerowa, płacą podatek po przekroczeniu kwoty wolnej 36 120 zł
- Stawki podatku - od 3% do 20% w zależności od grupy i wartości mieszkania
- Sumowanie darowizn - urząd liczy wszystkie darowizny od tej samej osoby z ostatnich 5 lat
Najczęściej zadawane pytania
Ile wynosi podatek od darowizny mieszkania od rodziców?
Darowizna mieszkania od rodziców jest całkowicie zwolniona z podatku. Warunek: zgłoszenie do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy na formularzu SD-Z2. Przy darowiźnie u notariusza zgłoszenia dokonuje notariusz.
Czy muszę zgłaszać darowiznę mieszkania, skoro była u notariusza?
Nie musisz - notariusz zgłasza darowiznę do urzędu skarbowego za Ciebie. Notariusz pobiera też podatek, jeśli nie przysługuje zwolnienie. Warto poprosić o potwierdzenie zgłoszenia.
Co jeśli nie zgłoszę darowizny w terminie 6 miesięcy?
Tracisz prawo do zwolnienia z podatku. Darowizna zostanie opodatkowana na zasadach I grupy podatkowej (3-7%). Przy mieszkaniu wartym 400 000 zł to ponad 25 000 zł podatku. Od 2025 r. możliwe jest przywrócenie terminu w przypadkach losowych.
Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza?
Taksa notarialna wynosi od 100 do 10 000 zł w zależności od wartości mieszkania. Do tego dochodzi wpis do księgi wieczystej (200 zł) oraz VAT 23% od taksy notarialnej.
Czy zięć lub synowa może otrzymać darowiznę mieszkania bez podatku?
Nie - zięć i synowa należą do I grupy podatkowej, nie do grupy zerowej. Podlegają podatkowi po przekroczeniu kwoty wolnej 36 120 zł. Przy darowiźnie mieszkania od teściów notariusz pobierze podatek przy sporządzaniu aktu.
Jakie zmiany w podatku od darowizn weszły w 2025 roku?
Nowelizacja przepisów uprościła sprzedaż darowanych nieruchomości (brak konieczności uzyskiwania zaświadczenia z US) oraz wprowadziła możliwość przywrócenia terminu 6 miesięcy na zgłoszenie darowizny w przypadkach losowych (choroba, wypadek).
