Obecna sytuacja na rynku nieruchomości nie napawa optymizmem. Ceny mieszkań rosną w sposób wręcz wykładniczy, przez co sfinansowanie zakupu nieruchomości robi się coraz trudniejsze. Z tego względu potencjalni nabywcy w większości przypadków muszą zdecydować się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego w celu sfinansowania zakupu. Czy istnieje jednak inne rozwiązanie? Tak, choć jego dostępność jest mocno ograniczona. Taką opcją jest wykup mieszkania komunalnego. Zdecydowanie największą zaletą takiej inwestycji jest wręcz ogromna oszczędność. Jednak w tym przypadku trzeba także wspomnieć o formalnościach oraz zasadach, które mogą dość znacząco skomplikować całą procedurę. Co więc należy o niej wiedzieć? Jakie formalności mogą obowiązywać przy wykupie mieszkań komunalnych? Zapraszamy do lektury naszego artykułu.
Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego na własność?
Przy opisywaniu wykupu trzeba podkreślić kilka kluczowych informacji. Po pierwsze, wykup mieszkania komunalnego jest dostępny wyłącznie w przypadku określonych mieszkań. Po drugie, nabywca takiego lokalu musi spełniać określone kryteria. Przede wszystkim musi on przez określony czas być najemcą takiego lokalu. Dopiero w sytuacji, gdyby dany najemca nie był zainteresowany wykupem mieszkania, inni potencjalni nabywcy zyskają prawo wykupu. Ponadto potencjalny nabywca musi zobowiązać się do tego, że przez co najmniej 5 lat od daty wykupu nie sprzeda nieruchomości. Taki zapis ma na celu zapobieganie sytuacji, w której lokale komunalne stają się przedmiotem inwestycji.
Po trzecie, mieszkanie nie może być zadłużone względem gminy. Najemca i potencjalny nabywca musi więc pamiętać o regularnym opłacaniu rachunków oraz innych należności.
Na pewno są to dość wymagające kryteria. Jednak przysłowiowa gra naprawdę jest warta świeczki. Wykup mieszkania komunalnego jest bowiem zdecydowanie tańszy niż zakup analogicznej nieruchomości na rynku. Oszczędność wynosi w tym przypadku przynajmniej kilkadziesiąt procent! To z kolei wyjaśnia, dlaczego wykup mieszkań komunalnych cieszy się aż tak wielkim zainteresowaniem.
Co prawda, do opisanych wyżej kosztów należy także doliczyć pomniejsze wydatki. Mogą być one związane np. z przygotowaniem aktu notarialnego (około 1000 złotych) lub uzyskaniem wpisu do księgi wieczystej (kilkaset złotych). Trzeba jednak przyznać, że takie wydatki nie mają większego znaczenia przy skali możliwej oszczędności związanej z wykupem mieszkania.
Kto decyduje o wykupie mieszkania komunalnego?
We wcześniejszym akapicie pojawiła się informacja o tym, że wykup mieszkania komunalnego jest możliwy tylko w przypadku niektórych mieszkań komunalnych. Dlaczego tak się dzieje? Otóż decyzję w tej kwestii podejmują władze danej gminy, ponieważ mieszkania komunalne są własnością gmin. Z tego powodu urzędnicy muszą zgodzić się na wykupienie konkretnego mieszkania. Niestety, mają oni również prawo do wydania decyzji odmownej.
Jakie kryteria mają wpływ na wydanie decyzji? Tak naprawdę trudno tutaj wskazywać na jeden aspekt, ponieważ urzędnicy zwracają uwagę na kilka różnych czynników. Są to między innymi: wartość mieszkania, stan nieruchomości oraz dostępność innych lokali komunalnych.
Ze względu na specyfikę mieszkań władze gminy często już przy wynajmie lokalu informują, że możliwy jest wykup mieszkania komunalnego. Tym samym najemcy powinni dość szybko dowiedzieć się, czy dany lokal będzie mógł zostać ich własnością. W razie wątpliwości warto po prostu dopytać o kwestię ewentualnego wykupu.
Jakie są ulgi przy wykupie mieszkania komunalnego?
Ulgi przy wykupie mieszkania komunalnego mają absolutnie kluczowe znaczenie dla potencjalnych nabywców. Wynika to w głównej mierze z ich wysokości. Ulgi przyznawane przy wykupie lokalu komunalnego sięgają średnio 60-80% ceny nieruchomości.
Jakby tego było mało, niektóre gminy oferują nawet 90% takiej ulgi! Dzięki temu średnia cena mieszkania przy wykupie nie powinna przekraczać kwoty kilkunastu albo maksymalnie kilkudziesięciu tysięcy złotych. W porównaniu do rynkowych cen nieruchomości – opisane stawki są niebywale atrakcyjne.
Co jasne, dla uzyskania pełnego obrazu trzeba również wspomnieć o wadach wykupu mieszkań komunalnych. Z pewnością największym problemem jest tutaj ograniczona dostępność takowych lokali. Oprócz tego ich standard dość często stoi na niższym poziomie niż wielu rynkowych lokali. Jednakże nie jest to reguła, albowiem niektóre mieszkania komunalne oferują naprawdę dobre warunki. Tym samym na każdy lokal należy patrzeć indywidualnie oraz w taki sposób oceniać atrakcyjność oferty.
Czy po wykupie mieszkania komunalnego trzeba płacić czynsz?
Bardzo istotne pytanie dotyczy także opłat uiszczanych już po wykupie mieszkania komunalnego. Wiadomo bowiem, że takie mieszkanie należało do gminy. Tym samym niektórzy mogą zakładać, iż nowy nabywca lokalu zostanie zwolniony z obowiązku płacenia czynszu. Czy rzeczywiście tak się dzieje?
Niestety, wykup mieszkania komunalnego nie zwalnia z płatności za czynsz oraz innych opłaty eksploatacyjne. Z czego to wynika? Otóż niemal wszystkie mieszkania w blokach lub kamienicach podlegają pod zarząd określonej wspólnoty. Natomiast źródłem utrzymania samej wspólnoty jest właśnie czynsz pobierany od lokatorów. Tym samym wykup lokalu komunalnego nic nie zmienia w kwestii obowiązkowego płacenia czynszu.
Po jakim czasie od wykupu można sprzedać mieszkanie komunalne?
W jednym ze wcześniejszych akapitów pojawiła się wzmianka o tym, że mieszkania komunalne nie mogą zostać sprzedane od razu. Wynika to z obowiązujących przepisów prawa. Takie lokale, przynajmniej w teorii, mają służyć jako zwykłe mieszkania, a nie kapitał inwestycyjny. Nie oznacza to jednak, że nabywca mieszkania ma całkowicie związane ręce.
Aktualne przepisy zakładają bowiem coś na kształt karencji. Nabywca wykupionego lokalu komunalnego nie może go sprzedać w okresie 5 lat od dnia wykupu. Po tym okresie karencja zostaje zniesiona, a co za tym idzie – mieszkanie można swobodnie sprzedać.
Jednak wcale nie musi być to problem. Wszakże istnieje inna alternatywa, którą jest wynajęcie wykupionego mieszkania. Opisana wyżej karencja nie stoi w sprzeczności z ideą wynajęcia lokalu w celach zarobkowych. Tym samym po wykupie mieszkania warto je wynająć na okres co najmniej 5 lat. Z kolei po jego upływie można zacząć zastanawiać się nad sprzedażą.
Pamiętaj, żeby ubezpieczyć mieszkanie komunalne. Jeśli planujesz wynająć mieszkanie komunalne, nie zapomnij kupić ubezpieczenie najemcy.
Najważniejsze informacje:
- Wykup mieszkania komunalnego stanowi niezwykle atrakcyjną alternatywę pod względem cenowym. Wynika to z faktu, że przy takim wykupie mieszkanie można nabyć już za około 20-40% jego rynkowej wartości. Z tego względu zainteresowanie wykupem takich lokali jest ogromne.
- Wspomniany poziom zainteresowania lokalami komunalnymi sprawił, że ich wykup został objęty kilkoma zasadami. Przede wszystkim zazwyczaj z opcji wykupu mogą skorzystać wyłącznie te osoby, które przez kilka lat wynajmowały dany lokal. Oprócz tego muszą to być mieszkańcy danej gminy.
- Mieszkania komunalne są własnością gmin, dlatego to ich władze podejmują ostateczną decyzję w sprawie ewentualnego wykupu. Oprócz tego to władze gminy decydują, które konkretnie lokale mogą zostać wykupione.
- Co istotne, wykupionego mieszkania komunalnego nie można od razu sprzedać. Taka możliwość pojawia się dopiero po upływie 5 lat od daty zakupu. Jeżeli więc dla kogoś ma to być inwestycja, warto mieć w pamięci wspomnianą karencję.
- Sam wykup mieszkania komunalnego nic nie zmienia pod kątem obowiązku opłacania czynszu i kosztów eksploatacyjnych. Nowy nabywca lokalu wciąż będzie musiał uiszczać takie opłaty.
FAQ - Najczęsciej zadawane pytania
- Ile kosztuje wykup mieszkania komunalnego?
- Cena takiego wykupu zależy w głównej mierze od wysokości zniżek przyznanych przez daną gminę. Jednak zazwyczaj zniżki te są na tyle wysokie, że mieszkanie można wykupić za około 20-40% ceny rynkowej. Dlatego jest to niezwykle korzystne rozwiązanie dla potencjalnych nabywców.
- Jakie zasady obowiązują przy wykupie mieszkań komunalnych?
- Najczęstszym wymogiem jest to, aby nabywca był mieszkańcem danej gminy oraz wynajmował dany lokal przez kilka lat. Takie osoby co do zasady mają pierwszeństwo przy wykupie mieszkań komunalnych. Jeżeli jednak dotychczasowi najemcy nie zdecydują się na wykup lokalu, nieruchomość może zostać zaoferowana innym osobom.
- Czy wykupione mieszkanie komunalne można od razu sprzedać?
- Nie, ponieważ w przypadku takich lokali obowiązuje 5-letnia karencja na sprzedaż. Jeśli jednak ktoś chce potraktować wykup mieszkania jako inwestycję, może skorzystać z innego rozwiązania. Jest nim wynajęcie mieszkania, które również umożliwi zarabianie na lokalu i to zgodnie z literą prawa.
